مقال قانوني عن قانون الإيجار الجديد في مصر

يشهد ملف الإيجارات في مصر تطورات قانونية متسارعة، خاصة مع اتجاه الحكومة والبرلمان لإعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بما يواكب المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية. فيما يلي تحليل قانوني لأبرز ملامح قانون الإيجار الجديد في مصر، مع مقارنة بين الإيجار القديم والجديد، وشرح لأهم بنود عقود الإيجار الجديدة.

أولًا: خلفية تشريعية

  • عُرفت مصر بنظامين رئيسيين للإيجار:
  • قانون الإيجار القديم: الذي بدأ تطبيقه فعليًا منذ عام 1977 بالقانون رقم 49 لسنة 1977، وتم تعديله بالقانون رقم 136 لسنة 1981، وكان يمنح المستأجر حق البقاء في الوحدة المؤجرة بقيمة إيجارية زهيدة وثابتة[1].
  • قانون الإيجار الجديد: الذي يُطبق على جميع العقود الجديدة بعد عام 1996، وينظمه القانون المدني المصري، ويقوم على مبدأ التراضي بين الطرفين دون تدخل في تحديد القيمة الإيجارية أو مدة العقد[1].

ثانيًا: ملامح مشروع قانون الإيجار الجديد (2025)

  • وافقت لجنة برلمانية مشتركة في يونيو 2025 على مشروع قانون الإيجار القديم الجديد، تمهيدًا لعرضه على الجلسة العامة لمجلس النواب للتصويت عليه[2][3].
  • ينص مشروع القانون على:
  • إنهاء عقود الإيجار القديمة تدريجيًا:
    • للأماكن السكنية: تنتهي العقود بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
    • للأماكن غير السكنية (تجارية/إدارية): تنتهي بعد 5 سنوات[2][3].
  • زيادة القيمة الإيجارية تدريجيًا:
    • زيادة سنوية بنسبة 15% خلال الفترة الانتقالية.
    • رفع القيمة الإيجارية إلى مضاعفات محددة حسب المنطقة (20 ضعفًا في المناطق المتميزة، 10 أضعاف في المناطق المتوسطة، إلخ) مع وضع حد أدنى للقيمة الإيجارية[3].
  • إلزام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة بانتهاء الفترة الانتقالية، وعودتها للمالك[2][3].
  • جاء مشروع القانون استجابة لحكم المحكمة الدستورية العليا في نوفمبر 2024 بعدم دستورية تثبيت الأجرة السنوية للأماكن السكنية، واعتباره عدوانًا على حق الملكية[2].

ثالثًا: شروط وبنود عقد الإيجار الجديد وفق القانون المدني

  • مدة محددة: يجب تحديد مدة الإيجار بوضوح في العقد، ولا يجوز كتابة “إلى أجل غير معلوم” كما كان في الإيجار القديم. أقصى مدة للعقد الجديد هي 59 سنة[4].
  • قيمة إيجارية معلومة: تُحدد القيمة الإيجارية بالتراضي بين الطرفين وتُكتب صراحة في العقد[4][1].
  • تحديد مواصفات العقار والغرض من التأجير: يجب ذكر مواصفات الوحدة والغرض من استخدامها (سكني، تجاري، إلخ)، ويُعد استخدام العقار في غير الغرض المتفق عليه سببًا لفسخ العقد[4].
  • شروط فسخ العقد: من حق المؤجر فسخ العقد إذا أخل المستأجر بالبنود الأساسية مثل التأجير من الباطن دون إذن أو التأخر عن سداد الإيجار[5][4].
  • زيادة القيمة الإيجارية: يمكن الاتفاق على نسبة زيادة سنوية في الإيجار وتحديدها ضمن بنود العقد[4].
  • الاختصاص القضائي: يجب تحديد المحكمة المختصة بالنظر في النزاعات[4].

رابعًا: مقارنة بين الإيجار القديم والجديد

البند الإيجار القديم الإيجار الجديد
مدة العقد غير محددة (غالبًا ممتدة مدى الحياة) محددة باتفاق الطرفين (حتى 59 سنة)
القيمة الإيجارية ثابتة وزهيدة متغيرة بالتراضي وتواكب السوق
حق الإخلاء صعب جدًا إلا في حالات نادرة ينتهي العقد بانتهاء المدة ويعود للمالك
زيادة الإيجار لا توجد زيادات أو زيادات طفيفة يمكن الاتفاق على زيادات سنوية
حرية التعاقد محدودة كاملة للطرفين

خامسًا: الجدل المجتمعي والتحديات

  • لا يزال مشروع القانون الجديد يثير جدلًا واسعًا، خاصة بين المستأجرين الذين يتخوفون من فقدان مساكنهم بعد انتهاء الفترة الانتقالية، وبين الملاك الذين يرون في القانون الجديد استعادة لحقوقهم في الملكية والتصرف[2].
  • الحكومة تحاول طمأنة المستأجرين بأن تحرير العلاقة الإيجارية لن يؤدي إلى طردهم فورًا، بل سيتم عبر فترة انتقالية مع زيادات تدريجية في الإيجار[2].

خلاصة

قانون الإيجار الجديد في مصر يمثل نقلة نوعية في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، حيث يعيد التوازن بين الحقوق والواجبات، ويمنح الطرفين حرية التعاقد وتحديد شروط العلاقة الإيجارية. ومع ذلك، فإن التطبيق العملي سيظل مرهونًا بمدى مراعاة البعد الاجتماعي وحقوق الفئات الأكثر احتياجًا، خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية[2][3][1].

[1] https://www.propertyfinder.eg/blog/%D8%A2%D8%AE%D8%B1-%D8%A3%D8%AE%D8%A8%D8%A7%D8%B1-%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%AF%D9%8A%D9%85/
[2] https://aawsat.com/%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%A7%D9%84%D9%85-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%B1%D8%A8%D9%8A/%D8%B4%D9%85%D8%A7%D9%84-%D8%A7%D9%81%D8%B1%D9%8A%D9%82%D9%8A%D8%A7/5158631-%D9%85%D8%B5%D8%B1-%D9%85%D8%B3%D8%A7%D8%B9%D9%8A-%D8%A7%D9%84%D8%AD%D9%83%D9%88%D9%85%D8%A9-%D9%84%D8%B7%D9%85%D8%A3%D9%86%D8%A9-%D9%82%D8%A7%D8%B7%D9%86%D9%8A-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%AF%D9%8A%D9%85-%D9%84%D8%A7-%D8%AA%D9%87%D8%AF%D8%A6-%D9%85%D8%AE%D8%A7%D9%88%D9%81%D9%87%D9%85
[3] https://www.youm7.com/story/2025/6/17/%D8%A7%D9%84%D9%86%D8%B5-%D8%A7%D9%84%D9%83%D8%A7%D9%85%D9%84-%D9%84%D9%85%D8%B4%D8%B1%D9%88%D8%B9-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%AC%D8%AF%D9%8A%D8%AF-%D9%84%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%AF%D9%8A%D9%85-%D8%A7%D9%84%D9%85%D9%82%D8%AF%D9%85-%D9%85%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%AD%D9%83%D9%88%D9%85%D8%A9/7024406
[4] https://gprproperty.com/%D8%B9%D9%82%D8%AF-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D8%AC%D8%AF%D9%8A%D8%AF/
[5] https://advice.aqarmap.com.eg/ar/rental-contract-tips/
[6] https://www.propertyfinder.eg/blog/%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D8%AC%D8%AF%D9%8A%D8%AF/
[7] https://www.youm7.com/story/2025/5/1/%D8%A7%D9%84%D9%86%D8%B5%D9%88%D8%B5-%D8%A7%D9%84%D9%83%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A9-%D9%84%D8%AA%D8%B9%D8%AF%D9%8A%D9%84%D8%A7%D8%AA-%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%AF%D9%8A%D9%85-%D8%B2%D9%8A%D8%A7%D8%AF%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%A3%D8%AC%D8%B1%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%B4%D9%87%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D9%84%D9%84%D9%88%D8%AD%D8%AF%D8%A7%D8%AA/6972007
[8] https://cnnbusinessarabic.com/sectors/1117539/%D8%AA%D8%B9%D8%B1%D9%81-%D8%B9%D9%84%D9%89-%D8%A3%D8%A8%D8%B1%D8%B2-%D8%AA%D8%B9%D8%AF%D9%8A%D9%84%D8%A7%D8%AA-%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%AF%D9%8A%D9%85-%D9%81%D9%8A-%D9%85%D8%B5%D8%B1-2025
[9] https://www.youtube.com/watch?v=bTE-38Fqxv8
[10] https://radar2.net/339979/%D8%AE%D8%A8%D8%B1-%D8%B3%D8%A7%D8%B1-%D9%84%D9%83%D9%84-%D9%85%D8%B3%D8%AA%D8%A3%D8%AC%D8%B1-%D9%81%D9%8A-%D9%85%D8%B5%D8%B1-%D8%AA%D8%B9%D8%AF%D9%8A%D9%84%D8%A7%D8%AA-%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86/